Explodierende Kosten, verteuerte Finanzierungen: Bei vielen Bauprojektentwicklern wird die Liquidität knapp. Immer mehr von ihnen ziehen daher die Reißleine und melden Insolvenz an. Für Aufsehen sorgte kürzlich insbesondere die Pleite der Nürnberger Project-Immobiliengruppe, in deren 118 Projektgesellschaften rund 30.000 Anleger Geld gesteckt haben. Wie viel sie davon wiedersehen werden, ist derzeit ungewiss. In einer ersten Bestandsaufnahme erklärte der Insolvenzverwalter, die zahlungsunfähigen Bauprojekte seien „grundsätzlich fortführungsfähig“. Derzeit werde mit General- und Nachunternehmern verhandelt, die Interesse an einer Fertigstellung der Immobilien haben. Weitere prominente Opfer der aktuellen Krise im Bauwesen sind Gerchgroup und Development Partner AG (beide Düsseldorf) sowie Euroboden (München). Die Gerchgroup verwaltete zuletzt Projektentwicklungen mit einem Volumen von etwa vier Milliarden Euro. Sie führt nun ein gerichtliches Sanierungsverfahren in Eigenverwaltung durch, das Management bleibt also mit an Bord.

Um 31 Prozent sank die Zahl der emittierten Publikums-AIFs im ersten Halbjahr 2023 gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Wie die Berliner Ratingagentur Scope mitteilte, kamen lediglich neun neue Fonds auf den Markt. Sechs davon setzen auf Immobilien, jeweils einer auf Infrastruktur, Private Equity und erneuerbare Energien. Das gesamte Eigenkapitalvolumen blieb mit 276 Millionen Euro sogar um 56 Prozent hinter dem Vorjahreswert von 626 Millionen zurück.
Mit dieser Entwicklung finden die Scope-Analysten ihre Prognosen bestätigt, die einen Rückgang vorausgesagt hatten. Ausschlaggebend sei zum einen die Zinswende, die Alternativen zum geschlossenen Fonds wieder attraktiver gemacht habe. Zum anderen schlage die Schwäche der seit eh und je marktdominierenden Assetklasse Immobilien zu Buche. Diese leide unter den deutlich ungünstigeren Finanzierungskonditionen und ringe mit dem Risiko von Mieterinsolvenzen. Für das Gesamtjahr erwartet Scope daher nur ein Emissionsvolumen von weit weniger als einer Milliarde Euro.

Seit 2015 können in der EU sogenannte European Long-Term Investment Funds (ELTIFs) aufgelegt und erworben werden, eine Fondskategorie, die vor allem für Infrastrukturinvestitionen genutzt werden soll. Der Erfolg blieb wegen der strikten Regulierung überschaubar: Bis Ende 2022 wurden lediglich 77 ELTIFs mit einem Gesamtvolumen von rund elf Milliarden Euro aufgelegt – weniger als ein Promille des in Europa verwalteten Fondsvermögens.
Das könnte sich ab Januar 2024 ändern: Eine Reform soll ELTIFs flexibler und attraktiver machen. Sie können zukünftig etwa als Dachfonds fungieren, Beschränkungen für illiquide Assets werden deutlich weiter gefasst, die Mindestanlagesumme von 10.000 Euro soll fallen, ebenso die Vorgabe, höchstens zehn Prozent des liquiden Vermögens in ELTIFs zu investieren.
Insbesondere offene Immobilienfonds könnten dadurch ernsthafte Konkurrenz bekommen. Thomas Richter, Hauptgeschäftsführer des deutschen Fondsverbands BVI, sieht großes Potenzial im ELTIF: „Ich bin sicher, dass er erfolgreich sein wird. Der ELTIF kann flexibel ausgestaltet und grenzüberschreitend vertrieben werden […] Das Interesse der Anleger ist da.“

Die Ratingagentur Scope hat Anleger offener Immobilienfonds vor hohen Erwartungen an die diesjährige Rendite gewarnt. Nach 2,6 Prozent im Vorjahr seien für 2023 lediglich 2,0 bis 2,5 Prozent realistisch. Die Einschätzung basiert auf der Analyse von 27 Fonds.
Ausschlaggebend ist vor allem ein Rückgang der Wertänderungsrendite, die in den vergangenen Jahren von den immensen Kaufpreissteigerungen profitiert hat. Hier scheint das Ende der Fahnenstange langsam erreicht zu sein. „Die Wertveränderungsrenditen werden sich abschwächen und die Renditen der Fonds nicht wie in den vergangenen Jahren treiben“, prognostiziert Scope.
Zudem schlagen die kräftig angehobenen Zinsen und die sich wandelnden Nutzeranforderungen – vor allem in Hinsicht auf Energieeffizienz und Nachhaltigkeit – auf die Transaktionsmärkte durch, die laut Scope weitgehend zum Erliegen gekommen sind. Diese Effekte können auch von einer positiven Liquiditätsrendite und einer sich günstig entwickelnden Mietrendite nicht kompensiert werden.